“速凍”、“冰封”，“零成交”成為了上半年北京商辦市場(chǎng)的常態(tài)。自3月份實(shí)施限制性政策以來(lái)，北京商辦市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境完全被改變。
值得關(guān)注的是，在住宅市場(chǎng)天花板逐漸來(lái)臨的背景下，單純依靠住宅銷售的房企利潤(rùn)率越來(lái)越低，“增收不增利”的困局難破。但若提升商辦物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，則將會(huì)提升房企的現(xiàn)金流收入，同時(shí)改善利潤(rùn)指標(biāo)。
鑒于此，標(biāo)桿房企均在謀變。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》獲悉，以保利地產(chǎn)為例，其重新鋪排在一、二線城市布局的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)格局，試圖以提供“服務(wù)”為核心，鎖定為企業(yè)提供多元化需求為途徑，實(shí)現(xiàn)突圍。
商辦貨值逾300億元
今年3月份，北京市住建委出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，提出在建在售商辦類項(xiàng)目不得賣個(gè)人，并要求開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目小分割單元不得低于500平方米。
這一調(diào)控政策幾乎讓北京的商辦項(xiàng)目整體遇冷。正如保利地產(chǎn)北京公司商辦項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 王竹軒所示，“現(xiàn)在客戶圈層發(fā)生了很大變化，原來(lái)可能投資客比較多，現(xiàn)在的主流客群則是企業(yè)”，這是這一市場(chǎng)發(fā)生巨變的根本所在。
顯然，在當(dāng)前的商辦市場(chǎng)環(huán)境下，拿地-建房-散售模式已經(jīng)“玩不動(dòng)”，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨?！盁o(wú)論是企業(yè)購(gòu)買還是個(gè)人購(gòu)買，（商辦物業(yè)）都是一個(gè)資產(chǎn)。” 王竹軒表示，保利地產(chǎn)想做長(zhǎng)線市場(chǎng)，未來(lái)3年-5年間，保利商辦項(xiàng)目將為整個(gè)保利集團(tuán)構(gòu)筑“資產(chǎn)長(zhǎng)城”，深耕商辦領(lǐng)域，建立專業(yè)級(jí)的資管中心。
據(jù)王竹軒透露，目前，保利商辦產(chǎn)品呈現(xiàn)“4+2”的產(chǎn)品布局，即保利大都匯、保利佲悅大都匯、歡樂(lè)大都匯、保利未來(lái)城4個(gè)項(xiàng)目對(duì)外銷售；保利國(guó)際廣場(chǎng)、保利薊門一號(hào)2個(gè)項(xiàng)目自持租賃，但無(wú)論是租還是售，保利商辦物業(yè)都以多樣的服務(wù)體系，滿足不同企業(yè)的多元化需求?！氨凶猿治飿I(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，相比周邊平均租金高出約20%。”
此外，王竹軒進(jìn)一步稱，從北京保利商辦物業(yè)的規(guī)模和產(chǎn)品類型來(lái)看，總體量約110萬(wàn)平方米，商辦類自持面積接近50萬(wàn)平方米，商辦類銷售型物業(yè)貨值約300億元，這樣的量級(jí)在北京市場(chǎng)并不多見(jiàn)。
多家房企聯(lián)盟突圍
事實(shí)上，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，住宅市場(chǎng)正進(jìn)入相對(duì)平衡的發(fā)展時(shí)期，住宅持有量已達(dá)到很高水平。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云透露，今年上半年，房地產(chǎn)銷售額約達(dá)5萬(wàn)億元，銷售面積增加13.5%，商務(wù)辦公樓面積增加35.8%。顯然，商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售面積增速遠(yuǎn)高于住宅市場(chǎng)增速。實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的提升，細(xì)分出來(lái)的商務(wù)辦公、甚至長(zhǎng)租公寓有長(zhǎng)期發(fā)展的前景。
在蔡云看來(lái)，在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，服務(wù)將是很大一塊蛋糕。
蔡云進(jìn)一步稱，想要分食這塊蛋糕，企業(yè)需要平衡資金，加快資產(chǎn)證券化。在此期間，要強(qiáng)化整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)周期的承擔(dān)債務(wù)能力、以提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力來(lái)穩(wěn)定收益和現(xiàn)金流，從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)化成運(yùn)營(yíng)商，才能補(bǔ)充上市房企的利潤(rùn)收益。
值得一提的是，向運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，是標(biāo)桿房企目前都有的共識(shí)。鑒于此，北京保利、中國(guó)金茂、綠地、首創(chuàng)、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋、旭輝等知名房企，成立了北京商辦聯(lián)盟，試圖在商辦市場(chǎng)新時(shí)期，盡快謀變，建立租售服務(wù)多元化體系實(shí)現(xiàn)突圍。
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